Советы покупателю квартиры в городе Горячий Ключ

ПОИСК ВАРИАНТА

Сначала четко определитесь — кто (Вы или агентство недвижимости) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки и регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Оцените, сколько Вы затратите сил и времени, если все постараетесь сделать сами.

Если Вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно, выберите основные источники информации, методично просматривайте и позванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: "Это агентство недвижимости?". Не отчаивайтесь, если в 80% получите утвердительный ответ — это реальность текущего времени.

Если Вы нашли удачный по цене вариант — отнеситесь критически. На Горячеключевском рынке квартиры, предлагаемые по цене ниже рыночной хотя бы на четверть, большая редкость. Видимо, в этом варианте есть проблемы, их десятки: отсрочка заселения, криминал, "убитость" квартиры и многое другое.

Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Вторичный рынок — это квартиры в зданиях с накопленным износом, в этом случае квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки — это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. (Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно).

ВЫБИРАЕМ ПОСРЕДНИКА

Выбор посредника, с которым Вы будете работать — дело серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера — еще не повод для окончательного решения. (Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность).

Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает — Ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача — искать компромисс между Вами и продавцом. Пристрастность — признак не профессионализма.

Если Вам говорят о том, что кроме Вас объявился еще какой-то покупатель, который дает на 500-1000$ больше, и предложат в ответ поднять планку — насторожитесь. Скорее всего, Вас обманывают, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с Вас больше денег.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот "шарашкина контора" может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и прочим.

Если с Вами по вариантам работает агент от риэлтерской компании, помните, что все риски должны нести компания и Вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать название фирмы, а не фамилия агента. Человек способен соблазниться и на 200$, скрыться или пойти на конфликт, а вот фирма скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию.

Заключая договор на обслуживание Вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты — форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и так далее. То, что Вам предлагают некий "стандартный" договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

Будьте реалистами. Если Вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше согласиться или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам. Помните, кроме Вас у агента хватает и других заказов. Не отчаивайтесь, если он Вам не звонит и не информирует о ходе дела.

ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ

Готовясь к встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и так далее. Теоретически это должна делать фирма, но береженого бог бережет. Список необходим, иначе Вы можете упустить ряд важных моментов, а, переспрашивая их по телефону, Вы не будете видеть лица отвечающего. (Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый — признак того, что отвечающий что-то сочиняет).

Решив, что эта квартира подходит — поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Существует также так называемая проблема суммы, указываемой в договоре. Состоит она в следующем: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, Вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. То есть Вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. (Рассчитайте все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге).

Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. (Правда, он может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны).

ПРОЦЕДУРА СДЕЛКИ

Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в Вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) — это уже часть выплат, и Вашей собственностью перестает быть, едва Вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки — нет и аванса.

В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа — этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача Вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если Вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей — понятно.

Не существует идеальной схемы расчета. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенным способом, прикиньте (получите консультацию специалиста), что произойдет с Вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлтерского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.

Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый случай — дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки Вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует Вашу сделку. За договор, составленный в простой письменной форме, денег Вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (риэлтер — сторона заинтересованная), вдобавок вВаши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

СДЕЛКА СОСТОЯЛАСЬ

Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет, и всплывает ситуация, о которой вообще никто не подозревал. В этом случае привлекайте к решению проблем (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.

Другой момент, если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если Вы об этом забыли — извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, Вы можете подать в суд на бывшего хозяина.

2015-04-18
Все статьи
ОБЪЯВЛЕНИЯ

Объявления

  • Разместить объявление, о продаже квартиры в г. Горячий Ключ
  • Добавить объявление, о продаже дома в г. Горячий Ключ
  • Подать объявление, о продаже участка в Горячем Ключе
  • Подать объявление, о продаже коммерческой недвижимости
  • Разместить объявление, о продаже складского помещения
  • Добавить объявление, о продаже земли под коммерцию
  • Объявления, о продаже квартиры в новостройке
  • Продажа дачи в Горячем Ключе
  • Разместить объявление о продаже коттеджа
  • Выставить таунхаус на продажу
  • Продажа офисных помещений в Горячем Ключе
  • Объявления, о продаже домов в Горячем Ключе
  • Объявление, о продаже земельных участков
  • Купить коммерческую недвижимость в Горячем Ключе
  • Долевое сторительство в г. Горячий Ключ
  • Объявление, о продаже гаража в Горячем Ключе
  • Купить коттедж в Горячем Ключе
  • Объявления о продаже офисных помещений
  • Покупка таунхаусов в Горячем Ключе
  • Квартиры на продажу в Горячем Ключе
  • Новостройки Горячего Ключа
  • Купить недвижимость в Горячем Ключе